二战后香港银行如何逃过三轮房地产熊市

二战后香港银行如何逃过三轮房地产熊市

“二战”以来，香港楼市经历了三次大波动，与之密切相关的香港银行业的成败也参差不齐。

1965年至1968年，出现第一次房地产熊市，中资银行开始走下坡路。只有永隆、道恒等少数人长期幸存。在缺乏存贷比、资本充足率限制、单一客户贷款比例限制、流动性限制等必要的行业监管条件的情况下，中资银行的经营毫无稳健可言。

例如，1960年廖创兴银行的存款总额为1.09亿港元，但其房地产投资和贷款却高达8,200万港元。此外，家族控制并经营房地产，内部关联交易频繁。只有汇丰银行、渣打银行等少数外资银行从这次洗牌中受益。其中，汇丰银行受益最大。一举吞并恒生等中资银行，几乎垄断了香港银行业（市场份额超过40%）。

在1981年至1984年的第二轮房地产熊市中，香港多家银行也未能幸免。比如历史悠久的中资银行恒隆银行，在房地产上投入过多资金，在危机来袭时措手不及。很快银行就挤兑了，短短几个月就濒临破产。

然而，在更为残酷的第三轮房地产熊市（1998-2003年）中，香港银行业并未受到太大损害。据统计，1996年香港银行发放的贷款和垫款中，按揭贷款占25.8%，建筑及物业开发贷款占20.3%，房地产贷款占45%以上。这个数据并不低。央行数据显示，截至2010年末，我国主要金融机构房地产贷款余额9.35万亿元，占全部贷款余额的20.5%。

不过，房地产贷款比例较高的香港银行业并没有陷入严重困境，主要得益于严格的监管以及银行业本身逐渐建立起有效的风险控制体系。由此看来，充足的资本和相对审慎的贷款政策是保证银行业顺利渡过危机的关键因素。

高信用支撑房地产

根据《中国统计年鉴》，香港住宅楼价指数从1998年的最高峰117.1点跌至2003年的最低点61.6点，跌幅高达47%。写字楼销售价格进一步下跌，较1997年的峰值下跌了67.8%。

说起1998年至2003年的香港房地产熊市，就不得不提到1984年至1985年开始的房地产市场狂潮，这段繁荣期持续了约13年，房价累计涨幅超过9倍。

在经历了20世纪70年代至80年代初的高通胀时期后，通胀压力逐渐缓解。 1985年以后，香港的物业按揭利率逐渐下降至10%左右。 1987年股市崩盘后，利率进一步降至6.5%左右，为多年来的最低水平。同时，由于竞争加剧，银行将贷款期限放宽至20年，不少银行还提供了大量优惠条件。这些为房地产市场的繁荣提供了良好的金融基础。

1984年到1997年，香港房地产市场经过10多年的增长，终于形成了巨大的泡沫。此时，香港股市的构成已逐渐转变为以金融股和地产股为主。因此，房地产市场的极度繁荣也带动了金融业的繁荣，从而推高股市。两者的相互增强，使得本次牛市的持续时间和强度前所未有。这也为随后的大熊市埋下了伏笔。

一般认为，1998年至2003年的房地产熊市是由亚洲金融危机造成的。但事实上，当任何泡沫达到顶峰时，都有一根针在等待着它。

亚洲金融危机的演变就不用说了。总之，到1997年底，香港房地产市场实际上已处于危险之中。 1998年1月，各区大型住宅销售价格较1997年高峰期下降了30%，不少地区甚至恢复到1994年的高峰水平。到1998年底，大型住宅物业的价格较峰值下降了50%。在房价快速下跌的猛烈冲击下，各大地产商纷纷觉醒，展开了激烈的降价促销战。

资本充足率和审慎借贷

为什么前两次香港房地产熊市时发生的银行危机这次没有发生？香港银行在经济和房地产衰退期间幸存下来的原因可能包括以下因素：

首先，香港政府于1986年推出新版《银行业条例》，并参考了当时刚刚起草的《巴塞尔协议》中对银行的监管规定。

其中最重要的是资本充足率和流动资产比率的最低要求。在政府的推动下，香港银行的资本充足率水平很早就达到了巴塞尔委员会的要求。 1994年底，香港本地银行的资本充足率达到17.5%，远远超过8%的国际标准。

此外，《银行业条例》还对贷款比例和投资方向进行了严格限制。例如，您购买或持有的房地产权益不得超过实收资本加储备金的25%。这有效隔离了银行业与股票和房地产的投机风险。

其次，在20世纪90年代房地产牛市期间，香港政府放弃了长期以来奉行的“积极不干预”政策，积极引导和控制银行的住宅按揭贷款。

1991年11月，香港政府宣布，鉴于楼价大幅上涨导致银行面临的风险增加，按揭贷款价值比率最高不能超过楼价的70%。 1994年，在房地产市场更加火爆的背景下，香港政府再次宣布调控措施，规定银行房地产和按揭贷款比例不能超过贷款总额的40%。在政府的引导和调控下，各大银行也纷纷效仿，采取了风险控制措施。

第三，经过多次经济周期和银行危机的考验，香港银行已经建立了有效的风险控制体系。

例如，1994年，香港所有注册银行的贷存比仅为74%。汇丰银行的资本充足率达到14.4%，恒生银行则高达25.2%，贷存比仅为46%。 2003年，汇丰总资产近2万亿港元中，客户贷款仅8150亿港元，占比39.5%，核心资本充足率达10.3%。

业绩再次回升

从恒生银行、东亚银行、永隆银行等香港本地银行来看，1999年至2003年期间，虽然业绩停滞不前，但并没有遭受重大挫折。到2004年，基本恢复到历史最高水平。

例如，恒生银行1998年净利润下降27%至68亿港元。 1999年至2003年，恒生银行净利润分别为：83亿港元、100亿港元、101亿港元、99亿港元、95亿港元。虽有所停滞，但并未显着下降。由于它保持着非常高的股息支付率（几乎所有利润都用于支付股息），所以它的股本回报率仍然很高。从1999年的17%增加到2003年的23%。

期内，恒生银行核心资本充足率维持在11%以上，资本充足率维持在13%以上。随着市场利率的下降和市场化程度的下降，净息差确实出现了下降的趋势。 2003年，净息差为2.28%，比2002年的2.46%继续下降18个基点。

不过，其坏账和坏账并没有大幅恶化，而是维持在非常稳定的水平。恒生银行的坏账率2002年为2.7%，2003年为2.3%，反而有一定程度的下降。与目前国内的坏账准备水平相比，恒生银行的坏账准备水平相对较低。例如，2003年拨贷比仅为1.10%，拨备覆盖率仅为48.3%。